2022年，房地产加速下行，行业一片哀嚎，众多房企相继落寞，尤其是民营房企经营困难，流动性紧张，拿地意愿持续减弱，在土拍市场“大撤退”，相当一部分“躺平”不拿地，土地市场降温，凉意十足，流拍现象屡见不鲜，房地产投资和地方ZF土地财政下滑，进而拖累经济增长。
但在房企离场的同时，原本不太为人所知的城投公司开始入场，走入大众视野，作为地方ZF的代表在土地市场发力，成为拿地大户，在多个城市土地市场撑起大梁，承担起托底大任。
楼市遇冷，城投入场托底
在周期性、政策性等因素叠加下，2022年房地产市场迅速降温，购房者信心不足，观望情绪较浓，成交偏冷，去化速度骤降，利润空间渐薄，房地产开发投资额、商品房销售都持续走低。
与之对应的是土拍市场表现疲软，让依靠传统土地财政的ZF收入减少。
为了避免流拍、稳定财政收入，城投平台及国企、央企成为拿地的主力，发挥“托底”作用，拿地占比不断攀升，一路高歌猛进。
今年1-8月民营房企拿地不足3成，剩下7成全靠当地城投公司和国企央企托底支持，其中城投公司拿地超过四成，撑起了2022 年的土地财政。
济南、郑州、武汉、天津、福州、无锡、苏州，甚至广州等一线城市的土拍市场上，城投公司都承担了拿地的主力任务。
比如：武汉在2022年第二轮集中供地中，主流民营房企并未出现，城投成为拿地大户，全口径拿地金额87.4亿元，占比80.2%。仅武汉城建就耗资76.3亿元，贡献近7成的土地出让金。
8月份济南第二轮集中供地，主流民营房企同样没有出现，城投全口径拿地55.2亿元，占比76.7%。
城投拿地的用途
要明白城投拿地增多意味着什么，首先要明白城投拿地的用途。
1、用于市场化经营的房地产开发业务。
通过公开土拍市场拿地、建房、销售。土地成本主要由后续地产经营性销售回笼覆盖。
但一般城投公司没有房地产开发能力，或者能力较弱。可能交给有开发能力的其它平台公司开发或者跟其他房企联合开发。
2、用于棚改项目、保障住房建设项目。
通常建成后由ZF回购，虽然城投承担了拿地成本与后续建设费用，但地方ZF通常会通过返还土地款或者打包返还的形式给到城投回款。
3、地块长期闲置，获得土地出让金返还。
此类土地阶段性并没有开发价值，往往可能还有大比例土地出让金返还，属于ZF变相给城投公司注入土地资产。
4、用于向银行抵押融资。
城投公司拿地后，再以土地资产作为抵押，向银行等金融机构贷款，或者发债，成为城投的融资工具。
详细解析：城投与土地！
城投拿地有哪些影响
城投平台替代房企进行拿地，会有哪些影响？
一方面，能够在土地市场下行时期，防范土地大面积流拍，维持土拍市场稳定，进而对稳定当地的房地产市场带来积极影响。
如果流拍就代表当地的市场吸引力不够，购房者信心减弱，市场疲软房企开发商信心降低，更加没有拿地意愿，由此陷入恶性循环。
所以地方ZF但凡条件允许都不会让土地流拍，常见的操作就是派城投公司去兜底拿地。
另一方面，城投拿地可以保地价，为ZF输送资金，维持土地财政收入，这或许是更为关键的目的。
城投平台大量拿地，是否会增加地方ZF的隐性债务负担，是否会降低信用资质，这是市场关注的焦点。
城投拿地不会导致地方ZF隐性债务的增长。
去年银保监15号文的发布，核心要求是防范城投债务风险，加强了对城投平台隐性债务的监管，而且隐性债务的根源在于非预算内的债务扩张，而城投拿地的成本很大概率会以与地方ZF往来款的对冲或者挂账形式存在，甚至有可能作为保障房建设主体与ZF签订一揽子协议。
因此建设支出和购地成本并不会形成隐性债务，也不会导致地方债务规模的无序扩张，因此也不会动摇城投的信用资质。
私人财富学堂观点
1、城投积极拿地，在一定程度上充当了房企的职能，“托底”了土地市场，减缓了因流拍导致ZF收入减少的问题。但只是权宜之计，提振房企和购房者信心，拉动经济增长，才能真正解决问题。
2、城投这种特殊国企，对于地方ZF的重要价值，远不止第二财政那么简单。打造实力强大，信用资质良好的地方融资平台，对于维护ZF信用，乃至发展各项事业都至关重要。
3、在土地财政模式不会被轻易打破，经济下行财政压力加大的情况下，城投公司的重要性愈加凸显，地方ZF对其也更加依赖。
从这个角度看，城投债爆发系统性风险的概率非常低，依旧会备受投资者青睐和市场追捧。
