眼下最热的话题，莫过于“提前还房贷”。各地媒体爆出的消息，更让提前还贷的声量越来越大。
从前借钱难，现在“还钱难”！为何人们纷纷选择提前还贷？提前还贷是否适合所有人？
01
4大因素触发还贷潮
1、房贷利率进入史上最低区间。
银行房贷利率大幅降低，迎来了3时代，创出历史新低。
截至1月31日，贝壳研究院监测的103个城市中，首套利率低于4.1%的城市共有30个。
其中利率3.95%的有4个，3.9%的有9个，3.8%的有11个，3.7%的城市有4个。像郑州首套房贷利率3.8%，珠海3.7%。
（图：全国首套房平均房贷利率）
而另一方面，很多存量房贷利率在5%以上。2021年上半年有大量二三线城市首套房贷利率直接破“6”，比如苏州首套最高达到6.2%，杭州最高达到6.3%，郑州则达到6.37%。
现在房贷利率降低后，形成了一个“还贷后重新借贷”的套利空间。
如果房贷利率降1.55个点，200万的贷款月供就要少1833元，总利息少66万！
2、理财市场“资产荒”。
各类理财产品收益率下滑，大多赶不上房贷利率：银行理财收益3点多，余额宝跌破2%，银行定期存款仅2%左右。
于是，提前还贷等于变相理财，“还钱就是赚钱”。
3、房价暴涨时代结束。
中国居民资产配置三大方向：房地产、理财和存款，其中超70%配置在房地产上。
2015年到2021年房地产爆火的时候，居民倾向于扩张负债表，想尽办法从银行借钱，并不在乎利率。
但随着楼市下行，大部分城市的房价或房价预期普遍下降，升值空间跑不赢房贷利息，自然就有了提前还贷的需求。
4、去杠杆，缩减负债，成为流行趋势。
三年疫情，居民收入增速下降，风险偏好大幅降低，银行存款屡破纪录（2022年较2021年大幅增加50%。）
减持风险资产、增持安全资产，减少借贷、提前还贷将是一种普遍性的、持续性的现象。
02
该不该提前还房贷？
1、不能盲目跟风。
每个人的贷款利率、经济状况、投资能力都不一样，因此该不该提前还房贷，没有绝对的标准答案，切记不要盲目跟风，需要理性判断。
如果手头有很多闲余资金，自己的投资收益率又远低于房贷利率，未来几年也没有大额开支且有稳定的现金流，那么可以考虑提前还房贷。
2、小心倒贷风险。
有些人没有资金提前还房贷，会被中介忽悠，通过过桥或者其他方式拿到一笔钱去周转，还完房贷之后继续去做抵押，比如换成经营贷等。
这种操作潜在的风险巨大，一定要慎重。
可能乍一看利率不高，但其实会收很高的手续费和滞纳金，还有中介服务费。
所有费用加一起，年化利息普遍在20%以上，算是高利贷了。
经营贷是用于经营性用途的贷款，目前贷款利率普遍在4%以下，优质客户甚至可以做到3.5%左右。并且经营贷不允许用于购房，受到严格监管，房贷置换经营贷本质上就是一种违规操作导致经营贷流向楼市的行为。
在“房住不炒”的大背景下，这是对监管“红线”的严重挑衅。一旦被发现将立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。
如果被中介忽悠，伪造资料骗取经营贷，则涉嫌骗贷。一旦被银行或者监管部门发现，会被抽贷，个人征信也会受到影响。
到时候没钱还清贷款，房子会被银行拿去法拍。有些人为了保住房子，去借高利贷，信用破产、现金流断裂，从此万劫不复。
3、可和银行协商，争取降低利率。
如果房贷利率是“LPR加点”形式的，可以找银行协商，问问能不能降低加点。如果不答应，就说你要提前还贷，以后也不在它们银行做业务了。
房贷是银行最优质的资产之一，现在银行已经被提前还贷搞得焦头烂额，业绩压力很大，不想损失优质客户，在这种情况下答应你的请求也是有可能的。
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私人财富学堂观点
1、要理性对待房贷利率下降的现实，不要盲目跟风，警惕违法转贷蕴藏的巨大风险。
2、提前还款额度要根据未来收入预期、家庭消费状况等因素制定，不能恶化家庭资产负债表，增加家庭财务风险。
3、可通过专业机构做好资产配置，如30年0违约的城投标注化债券，收益8%左右，能够跑赢房贷利率和通胀。
