楼市定向降息来了
最近央妈很忙，一边忙着保汇率，一边忙着保楼市。昨天半夜，央妈、银保监会发布楼市重磅消息——
9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市ZF，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
央行表示，这一政策措施的出台，有利于支持城市ZF“因城施策”用足用好政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。在当地政策范围内，银行和客户可协商确定具体的新发放首套住房贷款利率水平，有利于减少居民利息支出，更好地支持刚性住房需求。
通知还称，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
如何理解这次楼市定向降息呢？对此我们解读如下——
1、符合条件的大概有23个城市。
按照政策要求，能够在22年底之前自主确定按揭利率下限的城市，需要同时满足6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降。（重点——房价连续跌3个月。）
70个大中城市当中，能够满足此要求的城市大概有23个，其中10个二线，13个三线，分别是：
天津、石家庄、大连、哈尔滨、武汉、贵阳、昆明、兰州、温州、安庆、泉州、济宁、宜昌、襄阳、岳阳、常德、湛江、桂林、北海、泸州、大理、秦皇岛、包头。
符合要求的城市基本集中在三四线和部分二线城市。
需要注意的是，上述政策的覆盖面并非只有70个大中城市，实际符合政策条件的城市还有更多，特别是一些四五线城市，大多数都符合要求。
2、房贷利率可能进一步下调。
今年5月15日，人民银行、银保监会调整差别化住房信贷政策，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
9月20日最新一期贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。按照上述5月份住房信贷政策，目前首套住房商业性个人住房贷款利率下限为4.1%。
这次最新政策后，部分符合条件的城市的首套住房商业性个人住房贷款利率极有可能会跌破4%！
这意味着房贷利率又要下调了，这绝对是本月最振奋人心的大消息。但并不意味着首套房贷的利率就可以无限制下调。
因为目前公积金贷款利率利率维持在3.25%，这是一条底线，商贷利率绝不可能低于这个数字。不仅如此，银行还会根据自身利差安全性综合考量，将房贷利率控制在自己的成本线以上。
3、拉动楼市，激发购房需求。
三季度央行例会表示“支持刚性和改善性住房需求，推动‘保交楼’专项借款加快落地使用并且需要适当加大力度”。
这次是房地产调整政策的加码放松，目的非常明确——拉动楼市。但并非是“一刀切”，而是针对楼市压力大的城市。
在这些地方，虽然现在房贷利率已经大幅下降到4.1%，但并没有激发当地居民的购房热情，所以很有必要对楼市定向降息来进一步调降利率，激活居民的购房需求。
对楼市定向降息好处很明显：由于没有调降LPR，既坚持了房住不炒，因城施策，让“房住不炒”的大旗帜依然屹立不倒，该坚持的底线还在坚守。而且能够避免降低利率对汇率带来冲击，避免加大人民币的贬值压力。
4、很难刺激房价再次上涨。
这次释放出政策拉动房地产，拉动经济的信号非常明显，有利于房地产重新活跃，对房地产销售和开发都会有一定的拉动作用，进而有助于四季度的经济复苏，但很难刺激房价再次上涨。
首先，该政策出台主要是为了激发地产疲弱城市的购房需求，但是这些地方的房价已经连续下跌，居民购房需求很弱，收入减少，购房信心不足，担心楼盘烂尾的情绪也需要时间恢复。也只是针对首套房刚需人群，并且今年之后就没有了，所以现在降低房贷利率下限，大概率会起到刺激当地楼市的作用，但能起到多大的作用，还有待于观察。
5、短期内央行加码宽松的可能性减弱。
在政策的加码下，市场对地产的悲观预期短期会有改善，但也因此可能会预期这会在一定程度上降低MLF和LPR下调的概率。进而减弱市场对货币宽松的预期，短期内央行加码宽松的可能性减弱，降息预期或面临降温。
私人财富学堂观点
1、今年楼市太低迷了，到了必须要拉一把的时候，否则很难有信用投放的渠道，股市也无法反转。而这次央行给楼市定向降息，既能刺激楼市拉动房地产需求，又坚守住了房住不炒的底线，同时不会给人民币汇率带来压力。
2、想要在这些城市购买首套房的刚需朋友们，可以考虑趁着利率走低，政策支持，尽快出手，至少你承担的是过去几年来最优惠的房贷利率，可以实打实地节省很多房贷利息。
但是投资和炒房最好打消念头，除非一线城市放松调控，或者再次启动大规模棚改货币化安置，否则楼市很难再出现大涨。
