10月13日，财政部发布了“126号文”——《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》，通知提出，严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。进一步规范地方事业单位债务管控，建立严格的举债审批制度，禁止新增各类隐性债务，切实防范事业单位债务风险拿地。
其中，“不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入”引发市场广泛关注。
01
托底楼市，城投成拿地大户
近年来，受房地产市场下行、房子滞销、土地市场遇冷等影响，土地财政压力愈发提升。2022年1-8月，国有土地使用权出让收入33704亿元，比上年同期下降28.5%。可以说是“断崖式下滑”。叠加留抵退税导致的一般公共预算收入负增长，部分对土地依赖程度较高的地方财政非常紧张。
为了维护土地市场、维护财政收入的稳定和地方经济发展，一些地方开动脑筋，想到了一招——鼓励城投等国企平台下场托市拿地。
土地市场已经成为地方城投的主场。今年1-9月份，拿地金额TOP100中，城投、平台类公司数量占比49%之多，从金额占比来看，民企仅占21％，国企、央企则超过60％。撑起了土地市场的几乎“半边天”。
深圳地铁、西安地铁这类轨道交通公司，都在大批量进场拿地。甚至很多小县城各种城投、农投和水投等都纷纷出现在土拍市场上。
如果仅仅计算城投公司，今年前三季度，城投拿地金额占全国土地出让金的比重为11.77%。
其中，江西城投拿地占比最高，为26.59%，江苏、湖南、四川、重庆4个省份城投拿地占比在15%-25%之间。
在三四线城市，这种现象更加普遍。
甘肃嘉峪关，城投拿地占比接近90%；湖北黄石，城投拿地占比70%；江西景德镇、湖南娄底、内蒙古通辽，城投拿地占比超过50%；四川遂宁、湖南岳阳等20个城市，城投拿地占比超过30%。
城投等国家队在土地市场勤勤恳恳拿地，而民营房企，只剩寥寥。
前几天，广州第三轮集中土拍结束，和今年前两轮土拍一样，成交的15宗土地，没有一家民营房企参与，全部由国央企和城投公司拿下。
图源：广州楼市情报
不止是广州，不久前北京第三批集中供地中也仅一家民企参与拿地。上海第三轮集中供地，大部分地块以底价成交，仅龙湖、宝华两家民企参拍。10月13日，徐州市2022年第三批集中供地收官，收金66.4亿元，出让的10宗涉宅地块均被地方平台公司底价拿走。
民企有心无力，城投拼了老命！侠之大者，为国接盘！
02
城投托市拿地的潜在风险
城投公司作为地方ZF的投融资平台，与地方ZF有着千丝万缕的联系。城投公司因此往往承担着“国家队”的角色，在楼市风光的时候一般不会出现，但在市场疲软，民营房企拿地意愿不足的时候出来托市，在一定程度上能够起到稳房价、稳地价、稳预期、稳购房者信心，解决地方财政燃眉之急的积极作用。
但城投托市拿地潜在风险不可小视。
首先，对于大多数城投来说，以自有资金或借贷资金举债来进行大额的土地购置，都是不小的资金压力。尤其是目前还承担偿还隐债责任的城投，让其再承担土地市场托底的责任，无疑更加重了负担，增加了违约风险，也影响了转型的进程。一旦资金出现风险，最后拖累的不仅是城投公司，还会损害当地乃至全省的融资信用，最终得不偿失。
光逮着城投薅也不是什么长久之计。如果房地产行情不能反转，让城投连续去土地市场托底，那么压力会非常大。而且现在城投公司的实力，也不可能托得住中国楼市。所以城投托市拿地不具有持续性，只能是一种短期的行为。
更关键的是，很多城投公司并非是因为房地产业务优质而参与土拍拿地，更多的是为了完成任务的“被动”行为。但在当前疲弱的市场下，开发土地可能形成更大的债务或亏损，加上开发的经验或能力、意愿不足，城投拿地后没去招人、买设备、买材料等，把楼盖起来卖出去，让人力、资源、资本等要素在市场流通起来，转化成实实在在的实体经济。
现实情况是城投拿地后更多的是要么将土地拿去银行做抵押再融资，要么直接储备起来。
截至今年8月末，22个重点城市中，2021年成交的土地，地方国资平台主导的项目入市率仅9%。南京、武汉、济南、沈阳，地方国资主导的项目入市率均在5%以下。
如果城投拿地去银行抵押再融资，那么本质上就是让银行为地方土地财政输血，会直接推高银行的金融风险。这是上面不希望看到的结果。
如果城投拿地后不开发而是储备起来，希望过几年楼市行情回暖之后，再转让这些土地。这样在市场低迷的时候托底，在市场转暖的时候溢价转手，一去一来，左手倒右手，既能完成上面的任务，又能获得利益。
这种“城投托底”的做法，算盘打得很好，但实际上有潜在的风险。
一方面，由于不是完全的市场化行为，不是真正基于市场的需求，而是将城投当做解决地方财政收入的平台，自然会影响城投的正常经营，降低经营效率，导致负债增加。另一方面，虽然城投托市拿地短期内能够缓解地方的财政压力，但举债买地的钱更多是被用于地方的开支，如公务员、教师等工资和福利等，并不能创造增量和回报，等债务到期，钱早被地方用了，又会面临新的风险。
地方得到的只是短期的虚假土地出让收入，但却将债务风险从财政向城投与国企进行转移。如果拿地后房地产行情回暖，土地资产升值，那自然没啥问题。但如果房地产持续不景气流动性差，导致资产贬值，托市买的地砸在城投手上，万一导致公开债务违约，最终地方也会受到更大的反噬。
此外，城投托市拿地的行为有涉及隐性债务、虚增财政收入的嫌疑。比如先通过城投拿地，增加地方的土地出让收入，但最终地方财政又通过种种路径把钱返给城投。等于是溜了一圈儿，表面上土地市场热了、土地出让收入增加了、财政收入增加了，但其实都是虚象，属于左手倒右手，短期还能玩得转，但时间一久，那就岌岌可危了。
总的来看，城投举债托市拿地弊大于利，本质来讲属于寅吃卯娘，掩耳盗铃，不可持续。随着拿地规模变大，反而埋下了新的暴雷风险。
尤其是对于那些负债率已经很高的地方，举债拿地，又能维持多长时间？
这服药的副作用大，不能继续“饮鸩止渴”，必须得停止服用了。
其实地方也心知肚明，但也只能无奈而为之。
03
市场影响几何？
126号文后，城投托市拿地可能会成为历史，很多城投公司可能要退出土地市场了。
这对于目前处于水深火热中的土地市场和房地产市场，随着城投等托市主体的退出，短期内将面临利空的影响。
那些对土地依赖大的三四线城市可能最受伤，土地市场将冷却下来，流拍率上升，房地产市场的信心受到打击。当地ZF的收入，恐怕也将受到阶段性影响，重新面临财政“困局”。
但从长远来看，126号文对挤出地方土地出让收入的泡沫，控制地方债务风险有着重要的作用。
对于地方城投公司也是一个利好，在降低或者彻底退出土地市场的托市拿地任务后，在融资端能够减少债务负担，项目资金的回流，能够减少资金压力，规避潜在的风险，城投债兑付也会更有保证。
城投公司可以松一口气了。
私人财富学堂观点
1、现在经济发展最需要的是循环和流动。流动起来，市场才有活跃度、热度。而地方简单地用城投举债去托底楼市，本质上还是沉淀，不能够解决当前房地产市场流动性不足的问题。
2、城投托底楼市，托一两次可以，但是做不到次次托底。毕竟城投是个融资平台，融来的资金也是要在未来进行本金和利息偿付的。
