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今年全球房地产市场都在经历震荡调整，而其中震动最厉害的是韩国。据媒体报道，韩国整体房价已经连续9个月下跌，首尔房价暴跌30%，部分区域房价跌到40%，成交量更是暴跌70%，银行断供数百万人。高位接盘的房主，早上一睁眼就发现自己的资产蒸发了几亿韩元。
▲2007—2022年韩国房价变化
韩国楼市是全球最热的地区，过去五年房价整体涨了80%，2020—2021年最大涨幅超过40%，首都首尔房价涨幅更是超过50%，一度达每平方米15万元人民币，其中号称“富人聚集地”的江南区，更是达到了惊人的33万每平，远超东京、上海、伦敦等地，仅次于中国香港，全球第二！
但房价如此火热的韩国楼市，为何今年却突然暴雷了呢？
赫赫有名的韩国全租房租赁模式是“罪魁祸首”。
韩国的全租房，是韩国独有的一种房屋租赁模式——租客一次性支付大笔押金，以支付两年的租金（通常约为房产价值的70%），房东把租金再拿去炒房，利用杠杆滚雪球，在合同结束时如数归还押金。
租客一次性拿不出押金怎么办？没关系，向银行低息全租贷款即可，相比于普通租房省下更多资金。
举个例子：A是租客，B是房东，租的房子价值300万人民币。
A向银行贷款支付了B 200万，租期2年，在2年内不支付租金免费住。B则拿着A的200万去炒房挣钱，2年后B偿还A200万。
全租房表面看是租房模式，但本质是一种贷款。房东在大多数情况下并没有能力归还租客押金，只能依靠后续租客租金来偿还。因此，韩国房价保持持续上涨很重要。
鼎盛时期，全租房甚至可以占到韩国租房市场的70%，通过扩大杠杆对房价带来助涨助跌的效果，助推了韩国楼市的泡沫，是去年7月前韩国房地产市场狂飙突进的主力推手。
在房价上涨的年代里，全租房让租客免费租住了房子，房东则赚了房价上涨的钱，你好我好大家好，称得上双赢，但是有两个前提。
1、房价一直上涨。一旦房价走低，那就是连环暴雷，房东、租客双方都会产生巨额损失；
2、利率保持低位。“全租房”模式依赖于低利率，租客的贷款利率必须低于正常租金水平，否则将亏损。
去年在美联储加息的压力下，韩国被迫跟进加息，M2供应量迅速受限，利率攀升，基准利率暴力拉升至3.5%，房贷利率更是高达7%—8%。
大增的信贷负担吓退了新来者，让很多韩国人舍弃全租房形式。无法获得足够押金的房东找不到接盘侠，资金链断裂，不得不出售房产来偿还租金，集中抛售促使房价下跌，加剧了房东资金链断裂，不仅导致房东破产、跑路，租客房子被银行收回，房钱两空，也破坏了房价上涨的动力，放大了韩国房地产市场的金融风险效应。
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此次韩国房价崩盘，全租房是罪魁祸首，但根本原因还是在于韩国的人口危机和经济停滞。
历史上韩国经济曾有过漫长的黄金年代，他们骄傲称之为“汉江奇迹”。因全力发展经济，1962年到1994年，韩国以GPD 年均9%的增速，狂飙了32年。1994年，韩国人均年收入超1万美元。那些年，随着黄金年代狂飙的韩国人，从不知萧条为何物。
但经济上来后，韩国人口却不断下行，综合生育率长期以来都低于1。2000年韩国出生人口数就已跌破60万人，2022年只有24.9万人，生育率跌至0.78，位列世界倒数第一，2023年第一季度新生儿数仅64256个，比去年同期减少了4116个，同比减少6.0%，创下了有相关记录以来第一季度新生儿数量的历史最低值。
再这样下去，两百年后的韩国很可能会成为地球上第一个自然消失的国家。少子化已经成为韩国的一大危机，缺乏足够的人口支撑是造成韩国房价下跌的根本原因之一。
在韩国经济的黄金时代，GDP增速一度达到14%以上，如今经济却处于停滞状态。最近韩国央行发布《经济展望更新报告》显示，韩国2023年GDP预期增速已经从1.6%，下调到了1.4%，2023年一季度经济增长仅0.3%。
韩国一直是外向经济，其经济模式和发展路径，都是靠出口逆差来赚钱。但出口方面韩国连续8个月出口连跌，连续15个月出现贸易逆差，今年一季度出口同比下滑12.6%，对中国出口更是大跌近30%，已经连续11个月下降，正在慢慢丢失中国市场。
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韩国少子化危机，房地产爆雷、金融泡沫等隐忧，其实对于同属于东亚文化圈、互为邻居有很多相似地方的我们，有着重要的借鉴意义。
给我们的启示至少有四点：
第一，必须坚持房住不炒。
炒房会带来经济泡沫，造成大起大落的风险，韩国、日本疯狂炒房导致房地产市场暴雷的经验教训就是前车之鉴。所以我们必须要有定力，坚持“房住不炒”，炒房不能兴国兴邦，不能再次拉动楼市来刺激经济。
第二，大力发展实体经济、高科技。
努力做好产业结构升级，加快核心技术攻关，摆脱房地产依赖。同时，现在的工业复杂度不是单个国家就可以完成的，要加强合作，注重海外市场。
第三，居民去杠杆刻不容缓。
如果不扎紧房地产市场杠杆的口袋，大多数参与者都难逃反噬。当前，中国楼市疲软，一方面不宜继续指望楼市来解国民经济发展之急，居民杠杆率已经处于历史高位，今年一季度上升至63.3%，过度挤占消费空间，降低生育率，阻碍经济复苏，甚至会发生资产负债表衰退风险。不能再继续加杠杆，去杠杆刻不容缓。
另一方面也不能放任房价肆意下跌，带来系统性金融风险，所以需要稳楼市，引导居民资产向金融资产转移。
对个人来说，无论是个人还是家庭，都要严控杠杆，房产时代已经落幕，要远离楼市，做好资产配置，保持理性和警惕，不盲目追逐炒房的浪潮，不要在追求财富的路上迷失方向，不然掉进坑里都不知道。
第四，人口问题影响深远，鼓励生育十万火急！
人口是民族的、国家的生命载体、实力载体、力量之源，2021年中国人口已经负增长，希望更多人警醒和重视人口问题！
